天津北方網訊：2018年是中國宏觀經濟值得被關注的一年。作為中國經濟的其中一塊拼圖，商業也在隨著經濟大勢經歷時代變革。從傳統百貨到購物中心，從零售到新零售，隨著商業模式創新，新消費時代來臨，商業地產從困局、破局後正式邁入了“變局”階段。回顧2018年，商業地產留給人們太多的回憶：“新零售”、“場景式營銷”、“沈浸式消費”……新的概念和玩法層出不窮，商業地產行業可謂百花齊放。與此同時，天津商業地產可謂精彩紛呈。原有購物中心以新的經營策略在不斷突破探索，新興購物中心或商業街區以更全面的業態在不斷湧現，快閃、跨界、共享、AI、新零售、新消費…競爭白熱化的市場環境下，不斷推進著品牌、購物中心進行迭代昇級。

　　2018年12月由天津津雲新媒體集團主辦，天津市商務局作為指導單位，天津市百貨商業協會特別支持的2018天津商業風雲評選頒獎典禮，正是以“新零售、新消費、新體驗”為主題，表彰具有行業代表性的優秀商業，探討天津商業美好新未來。在這其中，瑞安威尼都以紮實的運營實力與不斷突破創新的步伐榮獲“年度區域成長突破獎。近日，津雲特別邀請瑞安威尼都運營總經理李國威接受專訪，分享瑞安威尼都開業四年間的迭代昇級之旅。

　　直面困境不破不立 在開拓與變革中重塑威尼都新形象

　　瑞安威尼都於2015年開業，位於武清高鐵站附近，毗鄰佛羅倫薩小鎮。在常人看來如此優質的區位，卻給威尼都帶來了不少煩惱。建成之初總是被誤解為“佛羅倫薩小鎮二期”，高端奧萊類的定位也限制了初期的招商。不足50%的開鋪率和水土不服的經營定位，讓威尼都在最初的兩年舉步維艱，苦苦支橕。2017年李國威臨危受命，從香港總部調任瑞安威尼都擔任總經理，隨之而來的是就一場大刀闊斧的變革。分析武清當地商業發展現狀，因地制宜重新規劃項目定位，三個月的時間組建新的招商團隊，冒著本就慘淡的開鋪率近一步降低的風險，去劣存優對品牌進行大洗牌。李國威坦言那段時間的確辛苦難熬，在直面困境不立不破信念的支橕下，通過一年的調整，威尼都終於逐步走出困境。一方面引入包括優衣庫、H&M、迪卡儂、萬達影城等大眾主流品牌，抓住武清本地客流，另一方面借助餐飲、休閑類業態吸引小鎮及周邊客流，與佛羅倫薩小鎮錯位發展，重塑威尼都新形象。每年暑期舉辦的“最棒寶貝”少兒纔藝選拔賽，與武清當地電視臺互動，在潛移默化中扭轉武清當地居民對威尼都的固有觀念。

　　2018年威尼都推出全新口號“新顏·新物·新食光”，意在用新面貌給消費者帶去全新感受。以“體驗為主、關注客群、專業運營”為核心驅動力，對項目進行了“品牌、動線、服務、體驗”的全面昇級，用行動詮釋如何用“新物”換“新顏”，有效地吸引和穩固了周邊核心區域客群。對項目內的業態配比和品牌進行了調改，定位大眾時尚風格，重點引入跨境商品區、優衣庫、H&M、迪卡儂等一系列主力店，同時擴容包括呷哺呷哺、新石器烤肉等優質多元化的餐飲品牌。調改後的威尼都更側重本地客群，在抓住家庭型消費的同時，與小鎮完美互補，促進商圈聯動，實現互利共贏。

　　從破局邁入“變局” 打造真正符合武清市場的商業項目

　　從困局到破局，如今的瑞安威尼都穩步邁入“變局”階段。從最開始不足50%的開鋪率到如今超過90%的優質品牌開鋪率。在客流和銷售數據表現上，2018年末與2015年同期相比翻了一倍。如今的威尼都通過對客群的精准分析，不斷調改完善業態構成，提昇街區體驗質感，打造出了一個真正符合武清市場的商業項目。

　　細化客群。在客群的廣度上威尼都瞄准兩類目標客群，一類是武清本地居民，另一類是小鎮顧客。李國威表示通過對武清地區以及項目周邊的分析了解，這兩類客群基本各佔50%。所以威尼都一方面引入大眾主流品牌、增加體驗式元素，滿足周圍社區居民的剛需。另一方面擴大餐飲業態比例，豐富休閑娛樂生活，引流小鎮客流。在客群深度上威尼都非常重視對高消費人群的綁定，利用專享服務進一步推進高品質精選人群的消費帶動力。

　　調整業態。李國威介紹道，經過一系列的調整，目前威尼都餐飲業態已經從最初的5%提昇到了15%，未來將繼續增加，到2019年下半年預計將達到25%。除了擴大餐飲業態比例，威尼都還引入了包括萬達影城在內的娛樂體驗業態，豐富平日時段的休閑娛樂生活。同時引入奇樂兒童城堡、菲樂英語學習館、木舟樹兒童水育等兒童業態，集寓教於樂於一體，填補當地周邊親子業態的空缺，讓整個項目的商業格局更加完整。重點引進小米、華為等國產數碼品牌授權體驗店，未來將有計劃的規劃出不同主題方向的開放區域，形成品牌聚合力量，營造區位商機。

　　街區建造。作為始終強調商業內容的體驗式購物中心，威尼都從開業以來一直將情景式商業體驗作為主要內容。選擇與周邊建築風格相似的意式風情，呈現出宛如景點般的浪漫氛圍，達到成倍擴大影響力和吸引力的良好效果。李國威坦言不同於南方街區的興盛，在北方做商業街區實屬不易，受自然氣候影響巨大，並且開放性的環境也容易造成客流的流失。近兩年威尼都巧妙利用戶外造景，推出一系列原創活動，分季節變換主題，為消費者帶來十足的新鮮感。無論是冬日裡的桃紅柳綠，還是春日裡的陽光踏青，亦或是夏日裡的音樂夜生活。匹配周邊消費者對美好生活的需求，帶動消費能動力，引領時尚生活新方式。

　　對話2019——尊重初心肩負責任 流年笑擲未來可期

　　威尼都的出現既填補了武清體驗式商業發展的空白，也在一定程度上改變了武清的商業格局，帶動區域商業的快速發展。本次2018天津商業風雲評選威尼都在天津眾多商業項目中脫穎而出，一舉獲得“年度區域成長突破獎”。李國威坦言肩膀上的責任更巨大，不能辜負大家對威尼都的喜愛與肯定。作為有社會責任的企業，李國威表示瑞安的企業文化很重要的一條就是關愛別人，未來瑞安威尼都將繼續尊重初心，熱心公益，尊重消費者，不斷創新前進，為城市發展貢獻力量。