專題：盤點天津潛力商圈新格局新發展-時尚呼吸-北方網

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專題：購物中心蓬勃發展全面盤點天津潛力商圈

以購物中心重新定義天津商圈格局

　　當傳統百貨紛紛凋零、新興的購物中心紛紛崛起，當房地產改變了城市居住環境、電商改變了人們的消費習慣，整個天津商圈格局已經被重構了，天津單核心的商業格局已經被打破，多中心商圈格局基本成型。
　　隨着城市化加速推進，天津多中心商圈發展趨勢日漸明顯。舊城市中心改造，新城市副中心以及外環居住組團的建設，一些區域由原來的工業區向現代產業服務區的轉變，新的居住區形成後自然就形成了新的商圈。此外，由中心向外交通條件的改善降低了人們的出行成本,提高了城市邊緣區的交通可達性,爲新商圈的聚集效應提供了良好的條件>>>>>詳細

　天津潛力商圈大盤點

濱江道商圈

商圈位置
濱江道商圈位於天津和平區北部，主要集中在由和平路、錦州道、濱江道和哈爾濱道組成的網狀地塊內。
核心商業
樂賓百貨、麥購休閒廣場、友誼新天地、濱江商廈、中原百貨、米萊歐千禧店。
主要客戶
以天津市低齡消費者、中低端消費者以及較多外來流動人口爲主，目前濱江道仍是外地人羣到天津必去的商業核心之一。
商圈特點
本商圈未來趨勢應該是平穩持續、發展有限，作爲天津市兩大商圈之一的濱江道商圈處於天津市中心的和平區，雖然處於城市中心的繁華地段，由於車流量巨大引起的停車問題及交通狀況，主要商業形態較爲陳舊等因素，其目前已經處於發展頂峯，受到未來新出現以及潛在供應的影響，未來潛力不足。

南京路商圈

商圈位置
南京路商圈位置集中在南京路中心地段，區域爲以營口道與南京路交叉處爲圓心，一公里半徑範圍內。
核心商業
和記黃埔世紀都會、和平大悅城（未開業）、天津伊勢丹、吉利大廈、國際商場、米萊歐、號外、現代城(未開業)。
主要客戶
客戶羣體主要是以白領階層及其他中高收入消費人羣爲主，其他消費人羣爲輔。
商圈特點
位於天津市中心區域的和平區的優勢地段，有商業所要求的較爲便利交通條件，從而帶動人流量、人氣。經過多年的發展，南京路商圈也面臨着其它商圈發展與其形成競爭分流客源的危機。隨着有國內專業團隊接手原津樂匯商業及世紀都會的開業和現代城二期的建設，未來還有一定的上升空間。

和平路商圈

商圈位置
西至和平路與福安大街交口，東至和平路與營口道交口，與濱江道連成“金十字”，取名“金街”。
核心商業
天津勸業場、恆隆廣場、振華百貨（百貨大樓）、百盛（已閉店）、天河城（未開業）、合生項目（建設中）。
主要客戶
由於與濱江道交叉，多與濱江道共享客流。歷史悠久的金街也成爲外地人及本地人天津市必去的商業街之一。
商圈特點
和平路商圈，無疑是目前天津最繁華最成熟的商圈之一。過去業態多以百貨爲主，由於百盛撤店和振華百貨改造百貨大樓沒有起色，已經陷入沒落。但是恆隆廣場的開業以購物中心消費模式帶動了和平路商圈的升級，同時天河城開業後也將對這個商圈有非常大的提振作用。

南市商圈

商圈位置
南市商圈位於天津市和平區，西鄰南門外大街，南至多倫道，東到和平路，北至南馬路。
核心商業
天津大悅城、南市食品街、旅館街（正在改造未開業）鼓樓商業街、水牛城折扣店、大都會購物中心（未開業）。
主要客戶
南市食品街、鼓樓商業街客戶羣以外來旅遊人羣居多，天津本地人相對較少。而天津大悅城的開業成功吸引到了全市消費者的目光，這個商圈一躍成爲城市級商圈。
商圈特點
食品街聚集了天津的地方特色食品和各地特色菜系的餐飲，這也是對外地來津旅遊人士到此的吸引力所在。多年的經營中，自然而然地就成了天津一個重要的旅遊景點。在全國擁有成熟的經營模式的大悅城在近幾年時間內異軍突起，不知不覺中已經成爲了天津商業的新地標。

小白樓商圈

商圈位置
小白樓商圈位於南京路、曲阜道、九江路、南昌路和大沽南路北口交匯處地段，跨越和平區和河西區。
核心商業
天津國貿購物中心、朗香街、濱江購物中心、海信廣場、友誼精品廣場。
主要客戶
作爲CBD囊括了泰達大廈、富力中心、圖書大廈、金皇大廈、匯通大廈、萬通中心及其他幾個中小型寫字樓，聚集在這個商圈內的人羣大多爲辦公商務人士。
商圈特點
小白樓是一個由商務區的發展帶動商業人氣的一個商圈。小白樓地區的發展趨勢爲天津的中央商務區，同時帶動商業的進一步發展，但其不像南京路和濱江道這樣的大型商圈人流量巨大，它更偏向於由辦公寫字樓及進駐企業的增多而聚集人氣，然後帶動商業的逐步發展。

東馬路商圈

商圈位置
坐落於南開區古文化街附近，商圈附近的東馬路爲交通主幹線之一。
核心商業
仁恆海河廣場、新世界百貨、中原麥購時代廣場、樂天百貨東馬路店、九策廣場（原歐亞達）、七向街、古文化街、遠東百貨（已閉店）、松江項目（建設中）。
主要客戶
在中高端百貨業態的全盛時期，天津市各區的消費者都會慕名而來。然而因爲因爲業態和消費模式的變化，該商圈客流被嚴重分流至周邊擁有購物中心的其他商圈。
商圈特點
古文化街雖然人羣熙攘但大部分都是來看熱鬧的外地人。新世界百貨和家樂福纔是這個商圈的頂樑柱，這裏一度曾是天津最具時尚感的商圈，近年來頗有點美人遲暮的感覺。仁恆置地廣場和樂天的開業爲這個商圈帶來起色，但是遠東百貨的閉店又帶來重創。

西北角商圈

商圈位置
以北馬路和西馬路交口處：西北角地鐵站爲圓心，範圍一公里。
核心商業
鵬欣水遊城、天津富力廣場、天津陸家嘴商業項目（未開業）。
主要客戶
地鐵1號線的運營帶動了該區域的活性，消費目標羣主要爲周邊居民及部分寫字樓的上班族。不遠處東北角的大衚衕在一定程度上亦爲該商圈分流了部分客源。
商圈特點
當購物中心在天津早期存在並不普遍的時期，鵬欣水遊城開業之初迅速攪熱市場。但隨後，多家購物中心的洶涌入市，尤其是3-5公里內優質商業項目的集中供應乃至成功反超，使這個“起得很早”的購物中心沒能“得到最多的蟲吃”。今年天津富力廣場的開業目前看來也是不溫不火的節奏，使得該商圈一直給不了市場太大的信心。如何做出更足的特色吸引更多人的眼球，成爲這裏的首要問題。不過聽說陸家嘴項目要打造具有海派和輕奢特色的購物中心，讓大家拭目以待吧。

西南角商圈

商圈位置
以南開三馬路爲主幹道，北至南城街，南至服裝街。
核心商業
天佑城、東方商業大廈（擬改造爲創業園）、勸業場西南角店（已閉店）、輕紡城、服裝街。
主要客戶
早期該商圈主要靠輕紡城連帶服裝街拉動客流，主要消費者爲中端消費羣體。2013年，天津天佑城的開業一定程度提升了該區域年輕消費者的體量，但天佑城的運營失敗和勸業場西南角店的閉店讓這個商圈徹底失去了人氣。
商圈特點
從該區域並不算繁榮的商業景象我們可以發現，整體水平偏下如輕紡城這樣的老專業市場並不能滿足商圈穩定的發展需要。而今年勸業場西南角店的閉店更加顯示出了在激烈商業競爭的環境下，傳統百貨業態的乏力。該商圈如果沒有成功運營的購物中心出現的話肯定就徹底沒落了。

水上奧體商圈

商圈位置
北至水上公園北道，南至紅旗南路，西至水上公園，東至衛津南路。具體位置爲由水上公園、天塔及天津奧林匹克中心包圍而成的區域。
核心商業
環水上公園高端餐飲店、上谷商業街、彩柒匯、奧城商業廣場、魯能貴和購物中心（未開業）。
主要客戶
以周邊居住人羣和外來商務人羣爲主，以中高端客戶爲主。
商圈特點
該區域是天津市最具發展活力和潛力的城市中心地段之一，商業以奧城的時尚餐飲和水上北路的高端餐飲爲主。魯能貴和購物中心開業運營後將奠定該區域城市級中高端商圈的地位。

友誼路商圈

商圈位置
該商圈範圍爲以友誼路爲主幹道，由樂園道延展而將天津市文化中心包圍的區域。
核心商業
友誼商廈、友誼西樓店、銀河國際購物中心、彩悅城、銀河地下商業廣場、友誼路陽光新業廣場、金河購物廣場。
主要客戶
該商圈主要客流爲周邊居民及全市高端消費羣體。
商圈特點
該商圈是天津體現現代化大都市風貌特色的迎賓主幹線，集金融、涉外、商務、會展、餐飲等功能於一體的服務型經濟聚集帶，堪稱天津的華爾街。友誼商廈奠定了友誼路商圈不可撼動的高端地位。自2012年以來友誼路商圈涌現出多個高品質優質商業項目，讓這個商圈業態更加豐富和客羣更加多元化。

大梅江商圈

商圈位置
大梅江板塊由梅江、梅江南、衛南窪三大區域構成。雖跨河西、大寺兩區，但梅江商業密度仍較低。
核心商業
永旺梅江店、天津會展中心、大島商業廣場、印象城（未開業）、新一城（未開業）、首創雙港項目（未開業）、農墾新梅江項目（未開業）、藍水假期商業。
主要客戶
主要面向整個梅江板塊的居住區，但因梅江會展中心長年在重要時間節點舉辦大型活動而吸引了天津市諸多商務資源，往來的商務客流也成爲該商圈的特色資源。
商圈特點
衆多成熟的住宅區，且高端項目林立，梅江生活圈甚至被譽爲天津的“富人區”。梅江區域通過人口導入逐漸成熟、達沃斯論壇和會展中心長期豐富會展內容、梅江風景區以及本案商業氛圍的全新打造和附近商業的互動，區域發展定位逐漸升級爲：商業、文化、居住於一體的功能定位。從各種現有的商業項目看，該區域商業部分體量不足和功能不足仍是短板，同時周邊客羣消費能力參差不齊，兩極分化明顯。期待印象城和沃爾瑪山姆店的儘快開業提升大梅江商圈的整體格局。

津濱大道商圈

商圈位置
津濱大道處於連接濱海新區和天津的主軸線上，東至外環東路，西至東風快速橋。東面延長線爲直達濱海新區的津濱高速。
核心商業
河東萬達廣場、紅星美凱龍河東旗艦店、愛琴海購物公園、家樂福、平河燈具城、U6街區。
主要客戶
該商圈所覆蓋的5公里內的居民、萬達寫字樓裏的上班族，以及往來於濱海新區和市區的人流支撐起了這裏的龐大消費羣體。
商圈特點
津濱大道是本市市區通往濱海新區的一條重要聯絡線，每天車流不息。但以往這裏的“人氣”稍顯不足。隨着近幾年道路周邊居民住宅的不斷增多，隨之帶來的各種購物、休閒需求也令津濱大道成爲商圈窪地，吸引着大投資、大手筆的開發建設。隨着天津東部發展速度的加快，“天津城市向東看”日益成爲城市發展的新主流。“西商貿、東居住”格局形成，津濱大道商圈日趨成熟。姑且撇開河東海河周邊不提，該商圈已經在不知不覺中升級爲整個天津東部的城市副中心級商圈。

新開路商圈

商圈位置
商圈位於天津站後廣場後身，以新開路中段爲主幹道，南至華昌道。
核心商業
遠洋未來廣場、嘉華商業廣場、東站後廣場地下商業、華捷道商業。
主要客戶
核心區域輻射3公里內有20萬常住人口，由於佔據近天津火車站的地理位置，往來外地本地的乘客資源成爲了該商圈的獨特客流資源。
商圈特點
隨着天津城市戰略東移步伐的不斷加快，海河東岸區域未來的發展態勢愈加明朗。因爲有比較均勻的居民分佈，當下的消費行爲比較注重便利性，在消費行爲中的“就近原則“起到很大作用，使得該商圈個商業項目分別擁有一部分較爲穩定的客羣，所以相互之間的競爭關係會客觀存在，但並不會很大。

河東CBD商圈

商圈位置
十一經路和六緯路交口爲核心，東至津塘路、西至海河、北至天津站。
核心商業
華潤萬家、中信城市廣場、嘉裏匯。
主要客戶
以周邊居民和寫字樓白領爲主。
商圈特點
在“金貿河東”的大定位下，十一經路和六緯路周邊定義爲河東CBD，曾經有打造高端寫字樓和多個購物中心的計劃，不過由於大悅城因拆遷而擱淺、中信的購物中心項目也前景不明，且該區域交通道不便，也會造成該商圈發展前景不明，嘉裏匯開業後人流稀少效果不佳，更是加大了人們對這個商圈的不看好。

中北鎮商圈

商圈位置
隸屬於天津市西青區，東與市區接壤，西與蠻聲海外的楊柳青年畫發祥地、千年古鎮楊柳青毗鄰，南接天津高新區、華苑高科技產業園區、海泰發展、第三高教區。
核心商業
永旺夢樂城中北店、曹莊花卉市場、物美超市、希樂城、冠德環球購物中心（未開業）、星光商業綜合體（未開業）、永旺西商業綜合體（未開業）。
主要客戶
中北鎮日益成熟的居住體系、中北鎮接壤的各高新區的工作人員，都爲該商圈儲備了穩定的消費羣體。
商圈特點
作爲首個天津外環以外的商圈，憑藉永旺中北店、希樂城、曹莊花卉這三個王牌組合，中北鎮商圈已經具有了較強、較遠的輻射能力。現在除了正在建設的冠德環球購物中心和東方影城項目之外，中北鎮還有多個大型商業項目正在籌劃之中。未來，中北鎮將建設成爲輻射全市的商務休閒旅遊區，形成南運河消費經濟帶。

塘沽-于家堡-響螺灣商圈

商圈位置
主要分佈於塘沽街及於家堡、響螺灣三個區域，三者由海門大橋、海河開啓橋兩座橋樑鏈接。
核心商業
解放路商業街、海河外灘商業街、金元寶商廈、寶龍國際購物中心、海昌極地海洋世界、于家堡商業街區（未開業）、萬達中心（未開業）。
主要客戶
塘沽解放路商業街基本滿足了塘沽居民的購物需求，寶龍購物中心算是對傳統街區商業的升級換代。極地海洋世界和于家堡商業街區將服務京津範圍內的消費羣體。
商圈特點
在濱海新區板塊成型前，以金元寶集團爲代表的旗下的各商業項目服務着整個塘沽的消費需求。于家堡作爲天津自貿區中片的核心，幾年來高速吸引了包括金融、貿易、科技、文化等重點項目的入駐。京津城際天津站到于家堡站開通後，這無疑令該商圈的輻射範圍成倍數增長，擁有了吸引跨城市消費者的可能性。

津南核心商圈

商圈位置
該商圈沿津沽公路，以鹹水沽爲中心連接辛莊商業部分。
核心商業
月壇商廈、新濠商業廣場、永旺夢樂城（未開業）、新華城市廣場（未開業）、大龍廣場（未開業）。
主要客戶
商圈輻射津南區，以原有鹹水沽、辛莊居民、海河教育園教師學生羣體爲主。
商圈特點
津南區位於天津市東南部，是承接中心城區城市功能和濱海新區產業功能的黃金走廊。早期商業密度較低，主要集中在鹹水沽，以該區域月壇集團旗下的各商業項目爲代表。各種跡象表明，越來越多的開發商聚焦到此區域，該商圈將會在幾年內崛起多個商業體，考慮到天津大道及未來地鐵開通後的輻射能力，該商圈發展十分令人期待。

東麗開發區商圈

商圈位置
以津塘公路、地鐵9號線東麗開發區站爲圓心，向東西延伸約三公里。
核心商業
東麗陽光新業廣場、宜家家居、紅星美凱龍。
主要客戶
由於該商圈業態以新興的專業市場爲主，吸引了全市許多有裝修需求的客源。去年開業的新業廣場一定程度上補充了該區域的普通型消費需求的客戶。
商圈特點
宜家和紅星美凱龍的家居組合構成輻射全市消費者的能力，新業廣場以服務東麗開發區職工和周邊居民爲主，同時也和宜家、紅星美凱龍的客羣有一定的互補消費。

漢沽商圈

商圈位置
漢沽地處京津唐大城市羣中間地帶，面向廣闊的華北、東北平原，位於天津市東部，素有“千年鹽城”的美譽。該區域核心商圈主要分佈於牌坊東、西街一帶的百貨大樓及周邊。
核心商業
漢沽友誼商廈、漢沽百貨大樓、金佰匯、濱海漢悅城（未開業）。
主要客戶
該商圈覆蓋整個漢沽區域。
商圈特點
漢沽以百貨大樓周邊爲傳統商業地段，2014年一商友誼的開業、提升了整個漢沽商業的層次，但由於該項目位於河西不在漢沽傳統商業區及產品不接地氣，因此開業以來經營表現一般。因此位於漢沽河東傳統商圈位置的漢悅城購物中心因其定位於大衆消費的家庭型購物中心，更受人們期待。

泰達開發區商圈

商圈位置
該商圈以開發區第一大街道至第五大街爲主要範圍，西至洞庭路，東至海濱高速。
核心商業
友誼名都、永旺夢樂城購物中心、泰達時尚購物中心、伊勢丹、綠遊天地、金元寶濱海國際購物中心、K11（未開業）、開心購物廣場（已閉店）、鴻泰千百匯。
主要客戶
頻繁往來於天津市區與開發區之間的龐大流動羣體爲該商圈提供了穩定的消費需求，此地同時輻射着包括塘沽、漢沽、大港等整個濱海新區的消費羣體。
商圈特點
第三大街的街區商業、MSD周邊百貨商業及泰達足球場周邊永旺和泰達時尚購物中心這三大板塊構成了開發區的商業主體。其中第三大街以服務周邊居民和辦公人羣的生活配套和餐飲消費爲主、MSD周邊的金元寶、友誼名都和伊勢丹則以濱海當地人羣的中高端消費爲主，永旺和泰達時尚購物中心則以周邊家庭型消費爲主。

武清商圈

商圈位置
該商圈位於武清區中心，以佛羅倫薩小鎮爲圓心向周邊延展5公里區域。
核心商業
佛羅倫薩小鎮、威尼都、友誼武清百貨、京津時尚廣場、創意米蘭（未開業）、新光廣場（未開業）、荔隆商業廣場（未開業）、NBA水城（未開業）、凱旋王國、大光明中心（未開業）等。

主要客戶
當地消費人羣，及奧特萊斯業態吸引的京津冀客羣。
商圈特點
武清商業傳統上以京津公路友誼武清百貨周邊商圈爲主，以服務當地居民的生活消費爲主。隨着高鐵的開通及佛羅倫斯小鎮項目的大獲成功，現在以佛羅倫斯小鎮爲核心，加上週邊的威尼都、創意米蘭、NBA水城等項目正在形成一個輻射京津兩地消費者客羣的核心商圈。

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